양도세 비과세, 실거주 2년 안 채웠다가 3억 날릴 뻔한 사연 (feat. 1가구 1주택)

 어제저녁에 예전 회사 동료한테 다급하게 전화가 왔더라고요. "언니, 나 이번에 아파트 파는데 2년 넘게 가지고 있었으니까 비과세 맞지?" 하는데, 순간 제 등 뒤로 식은땀이 쭉 흐르는 거 있죠.

제가 회계 쪽 일을 했었다 보니 이런 질문을 종종 받는데, 정말 큰일 날 소리거든요. 특히 서울이나 수도권 사시는 분들! '보유'랑 '거주' 헷갈리셨다가는, 아이들 대학 등록금 몇 년 치가 세금으로 훅 날아갈 수 있어요. 저도 아이 셋 키우는 입장에서 돈 10만 원도 아까운데, 몇 억을 세금으로 낸다고 생각하면... 어휴, 상상도 하기 싫네요.

그래서 오늘은 우리 이웃님들 피 같은 돈 지키시라고, '양도세 비과세 실거주 2년' 조건, 아주 쉽고 확실하게 정리해 드릴게요.

❝ 그냥 보유만 2년? 세금 폭탄 맞아요! ❞

일단 제일 중요한 돈 이야기부터 해볼까요? 비과세 조건을 맞췄을 때와 못 맞췄을 때의 차이, 이건 그냥 '할인' 수준이 아니에요.

1가구 1주택자가 비과세 요건(양도가액 12억 원 이하)을 갖추면 낼 세금은 '0원'이에요. (12억 초과분만 과세). 그런데 실거주 요건을 못 채워서 비과세가 깨지면? 일반 과세에 장기보유특별공제 혜택도 확 줄어들어서 몇 천만 원에서 몇 억 원까지 세금이 나올 수 있어요.

실제로 제 지인은 실거주 2년 안 채우고 팔려다가, 세금 계산해 보고는 기겁해서 다시 들어가 살기로 했거든요. "몸테크(몸으로 때우는 재테크)"가 힘들어도, 2년 살고 3억 아끼면 그게 연봉 1억 5천짜리 알바 아닌가요? 솔직히 저라면 무조건 들어갑니다.

❝ 2017년 8월 3일, 운명의 날짜를 기억하세요 ❞

그럼 도대체 누가 '실거주'를 해야 하는 걸까요? 이게 정책이 워낙 자주 바뀌어서 헷갈리실 텐데, 딱 이 날짜만 기억하시면 돼요.

• 취득일 기준: 2017년 8월 3일 이후

• 지역 기준: 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택

이 두 가지 조건에 해당된다면? 무조건 2년 이상 실제로 거주하셔야 비과세를 받을 수 있어요.

여기서 주의할 점! '취득 당시'가 기준이라는 거예요. 지금은 규제지역이 해제되었더라도, 살 때(잔금 청산일 기준) 조정대상지역이었다면 실거주 의무는 그대로 따라다니거든요. 반대로, 살 때는 비규제지역이었는데 나중에 규제지역이 됐다? 이건 실거주 안 해도 2년 보유만 하면 비과세 가능해요. (물론 12억 원 이하일 때요!)

❝ 주민등록만 옮겨두면 된다? 큰일 날 소리! ❞

"에이, 그냥 전입신고만 해두고 실제로는 다른 데서 살면 모르지 않을까요?" 저한테 이렇게 귓속말하시는 분들 계신데, 국세청이 그렇게 호락호락하지 않더라고요.

• 가스비, 전기요금, 수도세 사용 내역

• 신용카드 사용 위치

• 교통카드 내역

• 택배 수령 기록

이런 거 다 조사해서 '위장 전입' 걸리면 비과세 취소는 물론이고 가산세까지 40% 더 얻어맞을 수 있어요. 제 주변에도 꼼수 부리려다 세무조사 나와서 배보다 배꼽이 더 커진 경우 봤거든요. 우리 아이들한테 부끄럽지 않으려면, 그리고 내 자산 안전하게 지키려면 정직하게 '실거주' 채우는 게 정답입니다.

---

부동산 세금은 정말 '모르면 독, 알면 약'인 것 같아요. 저도 셋째 낳고 정신없을 때는 놓칠 뻔했는데, 다이어리에 날짜 딱 적어두고 관리하니까 마음이 편하더라고요.

우리 이웃님들은 집 팔기 전에, "내가 언제 샀지?", "그때 조정대상지역이었나?" 이거 딱 두 개만 먼저 확인해 보세요. 혹시 날짜가 애매하거나 헷갈리시면 댓글 남겨주시고요! 제가 아는 선에서 꼼꼼하게 봐드릴게요. 우리 다 같이 절세해서 부자 되자구요! 💪

※ 이 글이 도움 되셨다면 공감 꾹! 이웃 추가하시고 돈 되는 정보 받아보세요!